El jueves 11 de Junio el Congreso de la Nación sancionó un proyecto de ley que modifica y complementa la regulación de los alquileres del Código Civil y Comercial de la Nación. El proyecto entrará en vigencia cuando sea publicado en el Boletín Oficial.
Las modificaciones son sustanciales. Algunas aplican solo a las locaciones para vivienda mientras que otras aplican también a las locaciones comerciales. Entre las modificaciones más
relevantes se destacan las siguientes:
Indexación. Se permite el ajuste del precio de los alquileres, configurando una nueva excepción a la prohibición "general" de indexar que se mantiene vigente desde la época de la
convertibilidad. El ajuste permitido varía si se trata de locaciones para vivienda o locaciones comerciales.
En las locaciones para vivienda debe aplicarse anualmente un índice conformado por el IPC y la "remuneración imponible promedio de los trabajadores estables" (RIPTE) que deberá ser
elaborado por el BCRA. El alquiler debe fijarse como "valor único y por períodos mensuales", lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados como es usual hacer.
En las locaciones comerciales, por su parte, no se define un índice específico, por lo cual locador y locatario pueden convenir el ajuste que les convenga.
Nada cambió respecto a la posibilidad de fijar alquileres en dólares (más allá de las restricciones cambiarias que todos conocemos), lo que suele hacerse en algunos alquileres de alto valor.
Además de ello, en las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres meses anteriores a la terminación, cualquiera de las partes puede convocar a la otra parte para negociar una prórroga
en un plazo no mayor a 15 días.
En caso de silencio o negativa del locador el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad. Esto da cierto "margen de maniobra" a los inquilinos, que muchas veces
tienen que esperar a que esté por finalizar el contrato para resolver su situación, además de pagar una penalidad si no pueden renovar y necesitan entonces terminar el contrato con una
mínima anticipación, por ejemplo para mudarse.
Rescisión anticipada. Se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Pero se agrega que en el caso de las
locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de
indemnización alguna.
Reparaciones. Se establece que en caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador
transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas.
En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres.
Cargas y contribuciones del inmueble. Se elimina la facultad de las partes de pactar que las cargas y contribuciones que gravan el inmueble, así como las expensas extraordinarias,
queden a cargo del inquilino.
Garantías. Se establece que en caso de ser requerida una garantía en una locación para vivienda el locatario debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: título de
propiedad de inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal que se documentará con recibo de sueldo o certificado de ingresos.
Salvo respecto a la alternativa de los recibos de sueldo, que por otra parte no otorga seguridad adicional al locador sino que sirve para acreditar la capacidad de pago del locatario, no puede
solicitarse una garantía superior a cinco alquileres.
Depósito. Se establece cómo debe devolverse el depósito en las locaciones para vivienda: suma equivalente al precio del último mes de la locación (menos deudas impagas por servicios y expensas) a reintegrarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble.
Registro del contrato. Se establece que el locador debe declarar el contrato ante la AFIP, bajo pena de las sanciones establecidas en la ley 11.683 de procedimiento fiscal
(multas). En el supuesto que se inicien acciones judiciales el juez interviniente debe informar al organismo recaudador la existencia del contrato previo al traslado (notificación) de la
demanda.
Domicilio electrónico. Se establece que locador y locatario pueden pactar un domicilio "electrónico" (email) para recibir las notificaciones vinculadas con el contrato de alquiler.
La modificación resulta conveniente y en línea con la digitalización de muchos procesos que vemos actualmente.
Fuente:
www.iprofesional.com
Patricio J. Trench
Abogado (Argentina, Nueva York)
Socio en Richards, Cardinal, Tützer, Zabala & Zaefferer
Artículo con modificaciones.